マイホームの新築｜購入資金と名義

• 2015/7/13
• 2019/2/19

土地・建物の名義について

住宅の新築について、土地・建物の名義や、住宅購入資金の話、相続・贈与に関することなど、
よくあるご質問やお問い合わせをまとめました。

親の名義の土地に、子どもの名義で家を建てたい

マイホーム新築を検討しており、父の名義の土地がある場合など、
後々の相続のことを考えて、子供名義で家を建てたい場合は、どうすればいいのでしょうか。

いくら親の土地であっても、子どもが勝手に家を建てることはできません。
不法占有となってしまいます。
法律的には、土地を使うためには以下の契約・権利が必要となります。

使用貸借（しようたいしゃく）

使用貸借とは、無償で貸借をする契約、つまりタダで貸し借りをするという内容の契約です。
一般的に、父名義の土地に家を建てる場合など、このような契約となるケースが多いかもしれません。

使用貸借も、使用貸借契約という契約ですが、契約書を交わす必要はありません。
無償で使用・収益した後に返還することを約すことと、相手方から目的物を受け取ることで効力が発生します。

賃貸借（ちんたいしゃく）

賃貸借とは、使用貸借と異なり、有償で貸借をする契約のことです。
物を貸して、それに対して賃料を支払うという契約になります。

親族関係にない全くの他人の土地を借りる場合などは、賃貸借契約となるケースが多いでしょう（借地契約）。

ほかにも、賃貸でアパート・マンションを借りるとか、レンタカーを借りるなども、賃貸借契約の一種です。

土地・建物の購入資金について

住宅を購入する資金としては、マイホームのために積み立てていた貯金や、住宅ローンを組んで銀行で融資を受けたり、親などから資金の援助を受ける（贈与・借金）という方法があります。
ご検討されることとしては、どういう形で親からお金をもらえばいいのか、どういう内容の住宅ローンを組めばいいのか、ということでしょう。

親から住宅取得資金の贈与を受けたい

親から土地購入や建物建築のための資金を援助してもらいたい、というケースは特に多くあります。

通常、贈与を受けた場合には、贈与税がかかります。
贈与税の税率は、一般的に、相続税より高い税率が設定されています。
税率の詳細は、国税庁HP：贈与税の計算と税率をご覧ください。

この点、住宅購入のための資金の場合、住宅購入促進のために、贈与税の非課税制度を設けています。

住宅取得資金の贈与税の非課税制度

父母・祖父母などの直系尊属から、住宅取得のための資金の贈与を受ける場合は、住宅取得資金の贈与税の非課税特例があります。
要件を満たせば、一定程度の贈与税が非課税となります。

たとえば、平成27年12月31日までに、住宅取得等資金の贈与を受けた場合は、
省エネ等住宅の場合は1500万円、それ以外の住宅の場合は1000万円までが非課税となります。

要件などの詳細は、国税庁の資料をご覧ください。
住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし　平成27年以降

住宅取得資金贈与の注意点

最終的に、居住するための住宅を建てる場合は、土地の購入についても適用がありますが、
贈与を受ける人（受贈者）の持分名義を入れる必要があります。

たとえば、奥様のお父さんから住宅取得資金の贈与を受けた場合は、
建物をご主人単有にするのではなく、奥様との共有名義とする必要があるのです。

土地購入後、建物完成まで時間がかかる場合

住宅取得資金贈与の特例は、住宅建築のための土地購入についても適用がありますが、
「贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその家屋に居住すること、
又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。」
という要件があります。

秋ごろに土地を購入して、土地購入資金の贈与を受けた場合、設計、施工と進めていって、果たして３月１５日までに住宅完成（竣工）まで間に合うのかが問題となります。

この場合、特例の適用の有無は、翌年３月１５日時点で、
屋根＋骨組みができていれば、特例を適用できる可能性があります。

上記の居住要件についても、贈与税の申告時に、以下の書類を提出して申告をすることになります。

・建物完成の予定日・状況を記載した書面（建築業者が作成）
・建物完成後、遅滞なく居住する旨の申述書（施主が作成）

なお、翌年の３月１５日までに屋根＋骨組みまで間に合わなければ、土地購入資金の贈与についての特例は適用できませんので、
土地の購入時期を変更するか、土地購入資金は融資を受けておいて建物の資金について贈与を受ける、などの手続きを検討してもよいかもしれません。

土地売買契約と住宅建築工事請負契約のスケジュールまとめ

建物完成までのスケジュールを考えて、「翌年の１月に贈与を受けたい」という場合の、土地売買契約と建物建築工事請負契約のタイミングをまとめました。

土地売買契約について

平成２７年中に土地の売買契約を締結して、平成２８年１月に親からの贈与を受けて、土地代金を支払った場合
その後、建物を建築して要件をクリアすれば、特例が適用されます。
（土地のみの売買契約の時期は、特例に影響しません）

住宅建築工事請負契約について

平成２７年中に住宅建築工事請負契約を締結して、平成２８年１月に親からの贈与を受けて、土地代金を支払った場合
その後、建物を建築して要件をクリアすれば、特例が適用されます。

・平成２７年中に請負契約締結の場合は、省エネ等住宅の場合は1500万円、それ以外の住宅の場合は1000万円までが非課税となります。
・平成２８年1/1～9/30に請負契約締結の場合は、省エネ等住宅の場合は1200万円、それ以外の住宅の場合は700万円までが非課税となります。

不動産の名義・持分の決め方

土地・建物の持分について

購入する土地・建物の名義人・持分は、どのように決めればよいでしょうか。

ご主人の単独名義（単有名義）にするか、ご主人と奥様の共同名義（共有名義）にするか。
共有の場合は、持分を２分の１ずつにするか、ご主人の割合を多くするか。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）にもかかわってくるため、迷う部分も多いと思います。

一般的な持分の決め方

一般的には、土地購入や住宅建築に際して、「拠出した金額」の分だけ名義・持分をつけるというのが原則です。
ご主人が購入資金をすべて出した場合は、すべてご主人名義に。
奥様が頭金として４分の１を出した場合は、４分の１については奥様名義に。

仮に、お金を出していないのに持分を取得したということになると、その分は「贈与」とみなされる可能性があります。
贈与ということになると、贈与税がかかってくる可能性がありますので、注意が必要です。

ご主人が単独で住宅ローンを組むケース

土地購入資金・建物建築資金のすべてを、ご主人が出す場合は、土地・建物の名義はご主人単独名義（単有名義）とするケースが一般的です。
銀行の住宅ローンを組んで融資を受ける場合に、ご主人が単独債務者となる場合は、やはりご主人の単有名義とすることになるでしょう。

ご主人と奥様が連帯債務者となるケース

銀行で住宅ローンを借りる際に、ご主人と奥様の共働きの夫婦が収入合算などで、お二人の名義で借入れというケース。
この場合、多くは「連帯債務」という形での融資となります。
連帯債務の場合は、借入債務について、二人とも独立して全額返済する義務が発生します。

連帯債務の負担については、内部的契約として、二人の間でどのように返済負担をするかということを決めることができます。
一般的には、その負担割合に応じて、持分を決めるということが多いでしょう。

なお、連体債務の負担割合は、年収や所得金額等に応じて合理的に定める必要があるとされています。

詳細は、国税庁HP：共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算をご覧ください。

ご主人と奥様がペアローンを組むケース

二人名義での借入れでも、銀行によっては連体債務ではなく、それぞれ別々の借入れとなるケースがあります。
たとえば、ご主人の借入れとして2000万、奥様の借入れとして1000万、というようなケースです。
これは、「ペアローン」と呼ばれ、不動産に担保として設定する抵当権も、それぞれ別々の抵当権が設定されます。

この場合は、それぞれの借入れ金額に応じて、持分を設定するというのが一般的でしょう。

住宅取得資金贈与を受ける場合の持分について

上記でも触れたとおり、住宅取得資金の贈与税の非課税制度を利用する場合は、建物の名義・持分について、注意が必要です。
特例の適用を受けるためには、建物の名義について、贈与を受ける人（受贈者）の持分を入れる必要があります。

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