相続した空き家の売却と税金・譲渡所得特別控除の特例
- 2016/5/17
- 2019/3/26
空き家不動産の売却と譲渡所得の特別控除
空き家売却特例制度の概要
一定の要件を満たした空き家等を、平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間に売却した場合には、「居住用財産の譲渡所得の３,０００万円特別控除」を受けることができます。
（以下、空き家売却特例制度といいます）
これまで３,０００万円特別控除は、自己の居住の用に供している不動産（自宅）を売却する場合にのみ適用されていましたが、本特例により、相続によって空き家となった不動産を相続人が売却する場合にも特別控除が適用されるようになります。
なお、建物だけでなく、その敷地の譲渡（売却）についても適用があります。
敷地については建物と一緒に売却する場合のほか建物を除去した後に土地だけを売却する場合についても適用があります。
したがって、建物を売却する際は後述するとおり耐震基準を満たすべく改修工事が事実上の要件となることから、本特例を受けるための選択肢としては、
(1)建物の耐震改修工事を行って土地・建物を一緒に譲渡する
(2)建物を除去して土地だけを譲渡する
のいずれかの選択になると考えられます。
◆居住用財産の譲渡所得の３,０００万円特別控除とは
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高３,０００万円まで控除ができる制度です。
空き家不動産売却制度の背景
１．いわゆる「空き家問題」との関係
空き家は全国に約８２０万戸あるとされ（平成２５年総務省統計）、年々増え続け過去最高の水準にある。
防災上（倒壊のおそれ等）、防犯上（犯罪への利用等）、衛生上（ゴミ屋敷等）の観点から空き家のもたらす周辺の生活環境への悪影響が懸念されている。
これがいわゆる「空き家問題」である。
そこで、空き家を減らすべく成立したのが「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」であり、平成２６年１１月に公布、平成２７年２月に一部施行、同年５月に完全施行となった。
２．税制面からの措置Ⅰ ～固定資産税等～
空き家問題に関連する税制として、空家対策特別措置法により市町村から勧告の対象となった「特定空家等」については、固定資産税等の小規模宅地の特例が受けられないようにした。
これまでは空き家であっても小規模宅地の特例を受けることができたため、空き家を除去して更地にすると土地の固定資産税等が高くなることから、空き家をあえて放置しているケースが散見していた。
今後は空き家を残そうが除去しようが土地の固定資産税等に大差なくなるため、空き家の除去を促すことを狙った税制と言えよう。
◆小規模宅地の特例とは
２００㎡以下の宅地の課税標準が、固定資産税につき６分の１、都市計画税につき３分の１に軽減されるという税制上の特例である。
３．税制面からの措置Ⅱ ～譲渡所得税～
空き家問題にからむ税制上の措置として、本件「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が平成２８年度税制改正大綱に盛り込まれた。国策として空き家を減らそうという政府の取り組みの中で、税制面で優遇し、空き家となった相続不動産の売買を活発にし流動性を高めることが目的であろう。
◆税制改正大綱とは
税制改正大綱（ぜいせいかいせいたいこう）とは、政府が発表する税制改正法案の叩き台のこと。
例年は毎年１２月頃に発表され、翌年度の国会へ提出する税制改正法案の原案となる。
※本件平成２８年度の税制改正大綱は、平成２７年１２月２４日に閣議決定された。
相続した空き家売却の特例の要件
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を受けるための主な要件
詳細は、「平成２８年度税制改正大綱」に記載されているが、
１．相続人(自然人)が被相続人居住用家屋ないしその敷地を譲渡すること。
※法人には適用なし。
２．平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間に譲渡すること。
３．かつ、相続の開始があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すること。
※例えば、平成２８年中に譲渡する場合は平成２５年１月以降に発生した相続が対象となろう。
４．家屋につき、相続時から譲渡時まで（家屋を除去した場合は除去の時まで）事業用・貸付用・居住用に供されたことがないこと。
※つまり相続開始時からずっと空き家であったこと。
５．家屋が地震に対する安全性に係る規定またはこれに準ずる基準に適合するものであること。
※本特例の適用要件として、家屋が地震に対する安全基準に適合するものでなければならないことから、家屋を譲渡して特例を受けるためには耐震改修工事が事実上の要件となろう。
なお、当該家屋を除去（解体）して敷地だけを譲渡する場合は関係ない。
６．譲渡の対価の額（売却額）が１億円を超えないこと。
被相続人居住用家屋の定義
「相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋（昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であって、当該相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったもの）」
（平成２８年度税制改正大綱より）。
上記を踏まえて、被相続人居住用家屋の要件を以下にまとめる。
空き家・被相続人居住用家屋の要件
１．被相続人が亡くなる直前に一人暮らしをしていた自宅であること。
２．相続の開始によってその自宅が空き家となったこと。
※相続開始時に同居人がいた場合は空き家にはならないため本特例の適用はないであろう。
３．昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること。
※昭和５６年６月１日に改正建築基準法が施行されているが、本特例はそれより前の旧耐震基準で建築された古い空き家を対象にしている。
４．マンション等の区分所有建築物でないこと。
空き家売却特例を受けるための手続き
本特例を受けるためには、確定申告書に地方公共団体の長等の証明書等（被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等が、本特例の要件を満たすことの確認をした旨を証する書類その他の書類）を添付して、確定申告（所得税・住民税）をしなければならない。
譲渡所得・居住用買換え特例の補足
◆「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」との関係
選択適用となる。
◆「居住用財産の買替え等の特例」との関係
重複適用となる。
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