空き家の相談は名古屋の司法書士はらこ事務所へ

• 2016/11/4
• 2019/5/15

空き家の売却処分・管理と相続

【相談内容】
私の母は３年前、亡くなりました。母は、先に死亡した父名義の実家（土地と建物）で暮らしていましたが、母が亡くなったことにより空き家になりました。
私には兄弟がおらず、相続人は私だけです。父名義の実家は遠隔地にあり、私も高齢で管理ができませんので処分したいと思います。
今後どのような手続きをしたらよいでしょうか。

空き家の処分の選択肢

空き家の処分について、いくつかの選択肢が考えられます。
まずは、空き家の登記簿謄本、公図、住宅地図、建物の築年数や状態、売却する場合の価格査定などの情報収集を行います。
場合によっては、売却などの処分ではなく、管理をする方向に考えが変わられる場合もありますので、どうすれば一番いいか一緒に考えていきます。

空き家の売却

空き家が近隣に所在しており、売却が可能な場合は、内容に応じて、司法書士法人はらこ事務所の取引先不動産業者をご紹介させていただきます。
しかし、空き家の所在地が遠方だったり、売却が難しい場合などは、以下の検討が必要です。

遠方の空き家

不動産業界では、県をまたいで取引することは珍しいことではありませんが、その土地の不動産業者に相談をするのがベストです。不動産業者のネットワークで、物件の近くの不動産業者を探して、手配します。
不動産業者の選定や、査定書の作成をして、売却手続きを進めていきます。

売却困難な場合

空き家の売却が困難な理由としては、さまざまな理由があります。
・接道義務に違反している
・狭小住宅
・隣地との境界に問題がある
・農地や山林などで査定額がつかない
など、いろいろなケースがあります。

この場合、相続した空き家不動産だけでは売却が困難だとしても、隣地所有者との交渉により、解決できる場合もあります。
たとえば、隣地所有者が相談者の不動産を買い取る可能性があるか、また、逆に相談者が隣地不動産を購入し一括して売却することが可能かなど、問題を解決するために、不動産業者とお客様と一緒に考えて解決策を見出していきます。

空き家のまま管理

状況により、不動産の売却ではなく、今までと同様に空き家の状態で管理したいという場合は、注意点のアドバイスをいたします。
たとえば、空き家が近隣住民に迷惑を掛けることがあり、管理放置による雑草、治安、放火など、社会問題となっているため、空き家でも適切に管理を行う必要があります。
また、空家等対策推進特別措置法（以下、「空家特措法」という。）により、放置の結果、特定空家等に認定され、勧告を受けると、土地の固定資産税が上がることもあり、また市区町村から除却等の必要な措置を命じられる可能性があります。

空き家の賃貸

空き家を第三者に賃貸したいという場合は、賃貸を専門で扱っている不動産業者をご紹介させていただきます。
また、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）には、「マイホーム借上げ制度」や、空き家を対象とした「おまかせ借上げ制度」というものがあり、このような制度も一つの選択肢として考えられます（家賃保証がある転貸借）。

空き家に関する問題点

農地・山林の届出制度

相続の場合、実家などの空き家を相続すると同時に、農地や山林を相続するケースが多くあります。
農地・山林を相続した場合は、農業委員会等への届出が必要です。

相続の所有者不明土地問題

また、最近大きな問題となっていることの一つとして、所有者がわからない所有者不明土地の存在が、数々の問題を引き起こしていることです。
所有者不明土地により、山林事業、農地の集約事業、地籍調査事業又は道路買収事業等に支障をきたしている現状があるため、できるだけ早い時期に、相続手続き及び相続登記を行うことをおすすめしています。

未登記建物の相続

未登記建物を相続した場合には、取り壊しを予定している場合または未登記のまま売却を予定している場合などの特別の事情がある場合を除いて、相続による新所有者から建物表題登記を行うことをおすすめしています。
建物表題登記は、土地家屋調査士の担当になりますので、専門の調査士をご紹介いたします。
事情により相続登記を行わない場合でも、市区町村の課税台帳登録について変更手続きを行うことになります。
未登記建物については、近隣住民から見て所有者が誰かわからないことが社会問題になっており、市区町村の課税台帳登録の届出を行うことによって地元とつながりができるため、早めの手続きをおすすめします。

相続手続きと空家

相続で建物が空き家になる場合は、相続登記手続きだけではなく、空き家に関する情報や法令を踏まえて手続きをすることが必要です。
空き家の取得原因の５０～６０％は相続が原因だと言われています。

空き家を相続したがどうすればよいか分からない人が、特に高齢者の方で多くいらっしゃいます。
その結果、
「テレビで空き家が問題になっていると聞いたが、相続した空き家をどうしたらよいのか分からない」
「空き家をそのままにしておくと、泥棒が入ったり、不審火が出たり、近隣にも迷惑がかかってしまう。管理について相談したい」
「空き家について売却したいと考えてはいるが、どこに相談すれば良いか分からない」
という相談が多くあります。
司法書士法人はらこ事務所では、相続登記手続きと合わせて、相続した実家などの空き家について、今後将来どうしていきたいかというご意向をお伺いして、空き家の管理や処分・売却についてサポートさせていただいています。

空き家対策と予防

空き家問題については、将来的に相続で問題となることが予想されるケースも多々あります。
将来、空き家について問題を予防するために、遺言書の作成や、生前贈与手続きなどの生前対策、民事信託による対策が有効です。
権利関係に問題があり、今後、空き家になりそうな場合などは、事前にできることを準備しておきましょう。
空き家問題については、司法書士法人はらこ事務所までお気軽にご相談ください。

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※日本司法書士連合会WEBサイトより引用

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