相続不動産を売却する場合の税金
- 2015/5/25
- 2019/3/26
相続不動産の売却で利益が出る場合
相続不動産を売却した場合、売却した譲渡益には、譲渡所得として、税金がかかってきます。
（確定申告が必要になります。）
譲渡所得の計算方法は、土地・建物の売却金額から、取得費・譲渡費用を差し引きます。
取得費としては、その不動産を購入したときの代金や建築代金などが含まれます。
相続不動産の場合は、亡くなった被相続人が取得したときの売買契約書等の資料を探しましょう。
なお、資料が見つからず、取得費がわからないときは、
取得費を、「売った金額の5％相当額」とすることができます。
たとえば、不動産を3000万円で売った場合に、取得費が不明のときは、
売った金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。
相続不動産の取得の時期について
譲渡所得の計算において、不動産の取得の時期により、計算方法が異なります。
通常、「売却不動産を買った日」が取得時期になりますが、相続で取得した不動産は、死亡した人の取得の時期がそのまま引き継がれます。
そのため、死亡した人が取得したときから、相続不動産を売却した年の１月１日までの所有期間で、長期か短期かを判定します。
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
（短期よりも長期のほうが税額が低い）
詳細は、国税庁のHPをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm
長期譲渡所得の税額計算
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
※特別控除としては、自宅マイホームを売った場合の特別控除3,000万円などの特例があります。
（下記参照）
長期譲渡所得の税額計算例
課税長期譲渡所得金額が4,500万円の場合
①所得税
4,500万×15％＝675万円
②復興特別所得税
①の675万×2.1％＝14万1,750円
※①と②をあわせると、15.315％という計算になります。
③住民税
4,500万円×5％＝225万円
合計
9,141,750円
※課税長期譲渡所得金額に対して、20.315％という計算になります。
短期譲渡所得の税額計算
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
※特別控除としては、自宅マイホームを売った場合の特別控除3,000万円などの特例があります。
（下記参照）
短期譲渡所得の税額計算例
課税短期譲渡所得金額が800万円の場合
①所得税
800万×30％＝240万円
②復興特別所得税
①の240万円×2.1％＝5万400円
※①と②をあわせると、30.63％という計算になります。
③住民税
800万×9％＝72万円
合計
3,170,400円
※課税短期譲渡所得金額に対して、39.63％という計算になります。
相続税の取得費加算の特例
相続税が取得費に加算される特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）とは、相続により取得した不動産や株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を、取得費に加算することができるというものです。
特例を受けるための要件
１．相続や遺贈により財産を取得した者であること
２．その財産を取得した者に相続税が課税されていること
３．その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
なお、この手続きも確定申告が必要になります。
取得費に加算する相続税額は、国税庁のHPをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm
マイホームを売ったときの特例
居住用不動産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
適用要件としては、自分が住んでいた家屋を売る、売主と買主が親族関係ではないなどの要件が必要になります。
詳細の要件や、確定申告の手続きにつきましては、税理士にご相談ください。
はらこ事務所でも、提携税理士のご紹介を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
また、相続不動産売却手続き と 相続不動産売却プラン もあわせてご覧ください。
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