直接移転売買｜ABCDの売買契約
- 2015/8/4
- 2019/4/4
当事者ABCD四者の売買契約
直接移転売買（新・中間省略登記とも呼ばれる）は、第三者のためにする特約を付した売買契約ですが、第三者がCだけではなく、DやEも登場する場合はどうなるのかという問題です。
現在の所有権登記名義人であるAから、最終の所有権を取得するDに、所有権を直接移転することができるのでしょうか。
結論としては、買主から指定を受けたものが、自ら受益の意思表示をしない場合には、さらに所有権の移転先となる者を指定する権利を有するものとする、という特約が付されている場合は可能であると解されています。
特約の内容によっては、四者だけでなく、五者が当事者となる場合でも可能です。
直接移転売買の契約書｜ABCD四者の特約条項
第三者のためにする契約による直接移転売買において、
AB、BC、CDの契約書の特約事項のポイントです。
１件目の売買契約における特約条項（AB間）
AB間の売買契約は、所有権の移転先・移転時期について、
- 買主が、移転先となる者を指名する
- 買主から指定を受けた人は、自分が指定を受けない場合には、さらに所有権の移転先となる者を指定する
- 各指定と売買代金の支払い等を条件に、所有権を移転する
所有権留保や、受益の意思表示の受領委託、買主の移転債務の履行引き受けの内容は、ABCの三者の場合と同様です。
（所有権留保）
２ 売買代金全額を支払った後であっても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。
（受益の意思表示の受領委託）
３ 売主は、買主に、移転先に指定された者が売主に対してする「本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示」の受領に関する一切の件及び復代理人選任に関する一切の件を委任する。
（買主の移転債務の履行の引受け）
４ 買主以外の者に本物件の所有権を移転させるときは、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行するために、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。
２件目の売買契約における特約条項（BC間）
BC間の売買は、AB間の売買契約と同様の内容になることが多くなります。
移転先となる者の指名、再指名、所有権移転の条件を定めます。
３件目の売買契約における特約条項（CD間）
CD間の売買は、直接移転売買の内容について、CD間で確認する内容になります。
所有権の移転の時期と、所有権移転債務の履行について規定します。
（所有権移転の時期）
１ 本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領し、売主が買主から本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示を受領したときに本物件の登記名義人から買主に直接移転する。
（第三者の弁済）
２ 本物件は、未だに登記名義人が所有しているので、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金全額を受領した時に、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行することとする。
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参考書籍 新・中間省略登記が図解でわかる本
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フクダリーガル司法書士法人の代表社員である福田先生が書いた中間省略登記の実務書です。
図が多用されており、とてもわかりやすい構成になっています。
第四者契約は、登記情報633号50頁にも掲載されています。
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