農地と農地法

「実家の農地が余っているからそこに家を建てたい。」、相続による世代交代等で農業をやめ、農地を持て余しているというお話を耳にする機会がままあります。

ところで農地に無断で家を建てることはできるのでしょうか。残念ながら自分が所有する土地であっても勝手に家を建てることはできません。なぜ自分の土地なのに自由にできないのか。それは農地法という法律によって農地が守られているからです。

農地を取り巻く法規制

家を建てる場合は、建築基準法による建築確認を受けなければなりませんが(都市計画区域外は除く)、農地に家を建てるときは、到底それだけでは済みません。

まず、農地法に基づいて農地を宅地に転用する手続きを執らなければなりません。
農地が市街化調整区域内にあるときは、それと同時に都市計画法による建築許可または開発許可を受けなければなりません。さらに青地(農振農用地)であるときは、農振法による農振除外の手続きも経由しなければなりません。
そのほかにも土地改良区の手続きだったり、河川法等その他の法令による規制に伴う手続きだったり、地元の自治会長さんから雨水等を水路へ排水するための承諾を取らなければならない場合もありますし、ときには広すぎる土地を分筆することもあります。
調整区域内の農地には枚挙に暇がないほど何重もの規制が複雑に絡み合っています。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域とは、既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます(都計法第7条2項)。
市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域をいいます(都計法第7条3項)。

それでも農地に家を建てたい

農地に家を建てたいと考えたとき、まず初めに確認すべきことは、その農地が市街化区域内にあるのか、市街化調整区域内にあるのかを調査しなければなりません。もし前者であれば一般的に家を建てられるケースが多く、見通しは明るいです。
逆に後者であるときは、原則として家は建たないものとお考えください。
ただし、分家(ぶんけ)など一定の要件がある方であれば、例外的に家を建てることも可能なケースがあります。もちろんその場合でもスムーズに行くことの方が珍しいですし、要件があるか否かを調査するだけでも相応の時間とコストが掛かる点に十分注意しなければならないことは言うまでもありません。

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