空き家と相続財産管理人

空き家の所有者が死亡

私の住宅は、今にも瓦が落ちてきそうな空き家に隣接しています。
行政に危険の除去について相談しました。
行政からは、「空き家の所有者は既に死亡し、相続人もいないようなので、特措法に基づく手続きに時間を要することが想定される」と回答されました。
私はどうすればよいでしょうか。

空き家の所有者がいない場合

行政に特措法に基づく対応を求める場合、
・その空き家が空家特措法上の特定空家等に該当するか否かの問題
・特定空家等に該当するとしても、所有者がいない（所有者が死亡してその相続人がいない）場合は、代執行に至るまで時間を要するという問題
があります。
早急な対応が必要な場合には、空き家の管理・処分について、相続財産管理人の選任を求める方法が考えられます。

空家特措法による措置

空家特措法上、空家等を適切に管理する責務は、第一義的に所有者等にあるが、行政（市町村）にも空家等に対する措置を適切に講じる努めがある。
本問の空き家が「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」等にある場合、市町村は空き家を「特定空家等」であると判断したうえで、空家特措法に定める措置を行うことになる。
この判断は、必要に応じ、所有者等の調査や立入調査、学識経験者の意見を聴取する等の手続きを経て行われ、また、この措置は空家特措法に定める手順を追って行われることから、一定の時間を要することが想定される。

相続財産管理人選任申立と空き家

被相続人につき、相続人の存在・不存在が明らかでない場合（相続人の全員が相続放棄をした結果、相続人が不存在となった場合を含む）、利害関係人等は家庭裁判所に対し、相続財産管理人の選任を求めることができる。
相続財産管理人が選任されると、相続財産管理人が相続財産の調査や管理を行うことになるので、さほどの時間を要せず空き家の適切な管理が開始されるものと考えられる。
また、相続財産管理人は、相続債権者・受遺者への請求申出公告、相続債権者等への弁済、相続人捜索、特別縁故者への財産分与等の諸手続きを行い、残余財産があれば国庫に引き継ぐので、この過程で空き家は換価等の処分がなされる。
このため、相談者に相続財産管理人の選任を申立てる利害関係が認められる場合、この方法に依ることが考えられる。

相続財産管理人の予納金

なお、申立人は、相続財産管理人の選任の際、予納金の納付を求められる。
この予納金は一般に高額であるので、近隣住民に申立人適格がある場合であっても、高額の予納金を負担することは難しく、結局、これが相続財産管理人選任の申立てを断念させる要因となっている。

予納金の金額は裁判所・事案によって異なり、５０万円から１００万円程度が目安となるが、１００万円を超える場合もある。
管理する相続財産の状況によっては、予納金は使用されずに返還される場合もあり、また、予納金が不要となる事例もある。
近隣住民による申立てが困難な場合、空き家の所有者（被相続人）には、固定資産税等の滞納があるものと考えられるので、債権者たる市町村と協議し、市町村に相続財産管理人選任の申立てを働きかけることを検討することも考えられる。

訴訟と特別代理人

なお、相続財産管理人選任手続きを取らず、妨害排除請求を訴訟手続きで求めることも考えられる。
この場合、代表者のいない法人たる相続財産に訴訟行為をしようとする者は、受訴裁判所に対し、特別代理人の選任を申立てることができるとする判例（大審院昭和５年６月２８日決定・大民集９巻６４０頁）が参考になる。

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