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成年被後見人が所有する空き家

成年被後見人名義の空き家

老人ホームに入居している叔父の認知症が重くなり、近所に住む私が成年後見人に選ばれました。
叔父の住宅を空き家のまま放置していたところ、老朽化が進み通学路に向かって倒壊しそうな状態となっています。
市からは、危険性が高いため早く取り壊すよう指導を受けました。
しかし、叔父は現金預金が少なく、取り壊す費用を捻出することができません。
どうしたらよいでしょうか。

成年後見人と空き家

特定空家等に該当すると判断された上で指導を受けた場合、成年後見人が費用を立て替えてまで取り壊す必要はありません。
しかし、成年被後見人の資産に応じ、管理者として、とり得る方法で適切に管理する必要があります。

費用面から、取り壊しや修繕が難しい場合、当該空き家(敷地を含む)を隣地所有者に売却することも考えられます。
成年後見人は、空き家の管理、処分を含めて、被後見人の財産の管理、処分をする代理権を有します。
ご相談の空き家は、成年被後見人の居住用不動産に当たるため、家庭裁判所の許可がなければ、取り壊しや売却をすることはできない点には注意してください。
なお、取り壊しについての補助制度を設けている自治体もあります。

空家特措法上の指導

空家特措法上の指導等には、
・一般的な指導(特措法12条)
・特定空家等に対する措置としての指導(特措法14条1項)
の二種類がある。

前者は、空家等の適正管理に関する一般的な連絡、要請、注意喚起であり、それに従わない場合であっても、空家特措法上の強制措置が執られることにはならない。

後者は、特措法第14条に規定する特定空家等に対する措置としての助言又は指導であるため、これに従わない場合は、空家特措法上の強制措置が執られることもある。
この事例では、後者の指導であるため、指導に沿った速やかな対応が求められる。

特定空家等とは

特定空き家とは、空家等のうち「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態その他生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」と定義されており(特措法第2条第2項)、市町村が認定するものを特定空家等という。

空き家所有者等と成年後見人

空家特措法では、空家等の所有者又は管理者を「所有者等」というが、この事例では、成年後見人は管理者に当たるため、所有者等に該当することになる。

空き家の管理者の責任

空家等の所有者等には、民法上の管理責任を負うほか、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとするという特措法上の努力義務も課せられている(特措法3条)。
したがって、一般的な指導、特定空家等としての指導の有無に関わらず、空き家を適正に管理しなければならない。

空き家について成年後見人の権限

成年後見人は、成年被後見人の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為について被後見人を代表する(民法853条1項)。
したがって、家庭裁判所の監督のもとで、成年後見人の判断で成年被後見人のために代理人として、その空き家を管理し処分することができる。
費用面から、取り壊しや修繕が難しい場合、空き家の敷地も含めて、隣地所有者等に売却することも考えられる。

空き家の処分(居住用財産)と空き家特措法の関係

成年後見人は、成年被後見人の居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分(取り壊しを含む)をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない(民法853条の3)。
居住用不動産である空き家が特定空家等と判断され、取り壊すように指導を受けたとしても、民法第853条の3の適用を受けるため、成年後見人は、家庭裁判所の許可を得なければ、処分をすることは許されない。

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