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借地上の空き家の処分について

空き家の売却処分(借地)

【相談内容】
借地上の持ち家に住んでいた父が亡くなり、私が相続しました。
持ち家は長期間、空き家の状態で、借地契約書もなく何時から借りているかは分かりません。
私は、別の場所に自宅を所有しており、将来もこの空き家に住むことはなく、また、他の目的で自ら利用する予定もありません。このまま地代を支払い続けるのは無駄な負担となります。
また空き家は老朽化しており、使用するためには多額の修繕費が必要となりそうです。
このような場合は、どのように対応すればよいでしょうか。

賃貸借契約の確認と空家の処分

賃貸借契約内容の確認を行うこと、また、空き家の管理・処分(建物(借地権)の譲渡、賃貸借契約の合意解除)などの対応が考えられます。

・賃貸借契約内容の確認
・建物(借地権)の譲渡
・賃貸借契約の合意解除

賃貸借契約内容の確認

賃貸借期間中は、地代を期間満了まで支払う義務がある。
借地上の空き家は建築後相当期間経過しており、賃貸借契約書が存在しないなど、賃貸借契
約内容が明確でないことが多い。このため契約内容を地主との間で確認することが必要である。
借地借家法は平成4年8月1日に施行されており、同法附則にて旧借地法の適用に関する経過措置が定められている。
・借地上の建物の朽廃に関する経過措置(附則5条)
・契約更新に関する経過措置(附則6条)
・建物買取請求権に関する経過措置(附則9条)
など、借地権の適用となる法令の確認が必要である。

空き家の管理と処分

借地権譲渡・契約解除

所有者等は空き家の管理義務を負っているので、適切な管理を行い、地主、近隣等からの苦情、行政からの指導を受けることのないように十分な配慮が必要である。
借地上の空き家の処分としては、①建物(借地権)の譲渡、②賃貸借契約の合意解除等の対応が考えられる。

これらの前提として、借地権としての価値(相続税・贈与税における借地権割合を基に借地権の価値を算出する方法等がある。)と流通の可能性を検討する必要がある。

借地権の譲渡

借地権の譲渡の場合、借地権の譲渡特約がない限り、地主の承諾が必要となる。
承諾が得られない場合は、借地借家法上の承諾に代わる裁判所の許可の申立(借地借家法19条)を検討することが考えられる。

賃貸借契約の合意解除

賃貸借契約の合意解除の場合、基本的には建物を解体し、土地を地主へ明け渡すこととなる。
また、地主との合意により、地主等へ建物を譲渡することも考えられる。
この場合、解体費相当分等の負担、贈与税の問題等を考慮する必要がある。

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