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直接移転売買(新・中間省略登記)

直接移転売買とは

直接移転売買とは、所有権登記名義人である売主A、買主B、そしてBの買受人Cがいる場合に、所有権・登記名義を直接AからCに移転する手続きのことです。
新・中間省略登記とも呼ばれています。
(その他、直接移転登記、直接移転取引、第三者契約などとも呼ばれています)

従来、不動産取引の実務上行われてきたいわゆる「中間省略登記」とは異なり、第三者のためにする契約を使ったスキームです。

新・中間省略登記

 

直接移転売買の場合、Bは、所有権を取得することなく、AからCへ、所有権が直接移転します。
もちろん、登記もAからCへ直接移転することになります。

結果、中間者となるBは、不動産売買取引にかかる不動産取得税・登録免許税を削減することができます。

従来の中間省略登記とのちがい

従来行われていた、いわゆる中間省略登記との一番の大きな違いは、
中間者Bが所有権を取得するかどうかという点です。

従来の中間省略登記では、AからB、BからCと所有権が移転するものの、三者の合意により、登記についてはAからCへ直接移転するというものでした。
つまり、Bは所有権を取得することになります。

登記がBを経由しないので、登録免許税は課税されませんが、
所有権を取得するため、必然的に、不動産取得税が課税されます。

直接移転売買の場合は、そもそもBが所有権を取得しないため、
登録免許税も不動産取得税も課税されないということになるのです。

直接移転売買のメリット

直接移転売買のメリットとしては、やはり流通税の削減というところが一番のポイントです。

通常、評価額に対して、
不動産取得税で3%~4%
登録免許税で1.5%~2%
という税金がかかってくるところを、直接移転売買により削減できます。

たとえば、評価額1億円の土地(雑種地)の場合
不動産取得税が300万円、登録免許税が150万円、合計で450万円が削減できます。

直接移転売買の方法

直接移転売買を行うための方法は、シンプルに言うと、
「所有権を、AからCに直接移転するということを、契約で取り決めをする」
ということです。

この契約の内容が、「第三者のためにする契約」という契約になります。

契約書に内容を盛り込む形でもいいですし、通常の売買契約書に、特約を追加する形でもかまいません。

直接移転売買の契約書(第三者のためにする契約)特約条項

直接移転売買の特約事項の見本です。

1件目の売買契約における特約条項(AB間)

(所有権の移転先及び移転時期)
1 買主は、本物件の所有権の移転先となる者(買主を含む)を指定するものとし、売主は、本物件の所有権を買主の指定する者に対し、買主の指定および売買代金全額の支払いを条件として直接移転することとする。
(所有権留保)
2 売買代金全額を支払った後であっても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。
(受益の意思表示の受領委託)
3 売主は、移転先に指定された者が売主に対してする「本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。
(買主の移転債務の履行の引受け)
4 買主以外の者に本物件の所有権を移転させるときは、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行するために、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。

2件目の売買契約における特約条項(BC間)

(所有権移転の時期)
1 本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領した時に、本物件の登記名義人から買主に直接移転する。
(第三者の弁済)
2 本物件は、未だに登記名義人が所有しているので、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金全額を受領した時に、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行することとする。

直接移転売買のリスク

直接移転売買特有のリスク

直接移転売買のリスクとしては、中間者Bが代金を払った後でも、最終的にCに所有権が移るまでは、所有権も登記もAに残ったままになるという点です。
二重譲渡されたり、担保を設定されたりという、権利喪失のリスクがあります。

一番有効なリスク回避方法

直接移転売買リスクを回避する方法で、一番有効な手段は、同時決済を行う方法です。
AとBの間の決済、BとCの間の決済を、同時に行うわけです。
通常、直接移転売買を行うケースでは、ほとんどがこの同時決済のケースです。

一般的には、銀行で部屋を2つ借りて、同時進行で決済を行います。

その他のリスク回避方法

同時決済以外の方法としては、仮登記を行うことも考えられます。
しかし、万全ではないため、基本は同時決済を行うことを考えたほうがよいでしょう。

直接移転売買のよくある質問

売買金額はオープンにしないといけないのか?

AとBの契約、BとCの契約、それぞれの売買金額について、それぞれ開示しないといけないのか、というお問い合わせがよくあります。
しかし、この1件目と2件目の契約は、別個の契約です。
そのため、売買金額をオープンにする必要はなく、もう一方の当事者に伝える必要はありません。

直接移転売買は違法ではないのか?

直接移転売買が脱法行為ではないか、という指摘がありますが、第三者のためにする契約による直接移転登記は、違法性はありません。
平成18年12月21日に、法務省民事局民事第二課長宛に、「第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転の登記の申請又は買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転の登記の申請の可否について」の照会を行い、受理されるとの回答が出されています。

また、日本司法書士会連合会から、「直接移転取引に関する実務上の留意点について」という資料が出されています。

直接移転売買の勉強会・セミナー開催

直接移転売買についての社内勉強会や、無料セミナーの開催も承っています。
契約上の注意点など、30分~1時間程度で解説させていただきます。

また、実際の契約書のリーガルチェックも行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

直接移転売買の参考書籍

直接移転売買に関する書籍としては、以下の書籍が大変わかりやすく、参考になります。

新・中間省略登記が図解でわかる本

新・中間省略登記が図解でわかる本 [ 福田龍介 ]

フクダリーガル コントラクツ&サービシス司法書士法人
代表 司法書士 福田龍介著 /住宅新報社

福田先生にお会いさせていただいたこともありますが、理論的で実務に精通されており、この新・中間省略登記手続きについても、しっかりと考えてスキームを作られています。

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手続きの費用のこと、どのくらい日数がかかるのかなど、どんなことでもかまいません。
直接移転売買のことで相談したい、というだけでも結構です。
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