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評価証明書・評価通知書

評価証明書と評価通知書

土地や建物の不動産売買や相続登記の際に、不動産の固定資産評価額を調べて、登記申請の登録免許税を計算して算出する必要があります。
そこで、評価証明書のほか、司法書士が取得することができる評価通知書についてまとめました。

評価額通知書の取得

評価額通知書の取得可否
評価通知書は、司法書士が登記申請で用いる場合のみ、職権で取得することができる書類です。
市町村ごとに、取得の可否が分かれています。

評価通知書が取得できる市町村

安城市、春日井市 など

評価通知書が取得できない市町村

名古屋市、日進市、東郷町 など

その他

豊明市(評価証明書のみ200円/通)
長久手市 職権用紙で評価証明は取得可能(評価通知は、事前に法務局印必要)
瀬戸市 職権用紙で評価証明は取得可能(評価通知は、事前に法務局印必要)

評価額の計算と基準

新築建物の種類「車庫」・構造「鉄筋コンクリート」の場合、評価額は認定基準表の「工場・倉庫・市場」で計算する。
(迷うことがあったら、その都度法務局の取り扱いを確認する必要がある)

新築建物の附属建物で種類「車庫」の場合、評価額は認定基準表の「附属家」で計算する。
「居宅 車庫」なら評価額は認定基準表の「工場・倉庫・市場」で計算する。

「居宅 車庫」なら評価額は認定基準表の「工場・倉庫・市場」で計算する。

新築のデイサービスの保存登記は認定基準表の「店舗」で計算する。
老人ホームは「店舗」または「共同住宅」で計算すること。”

土地の評価額が不明な場合の基準として、
□ 評価額は、時価の7~8割。 □ 路線価は、評価額の1.2倍から1.3倍ほど。または、公示価格の8割
□ 実勢価格(取引価格)=地価公示価格(標準価格)

個人間売買の売買金額を決めるときは、公定価格を基準にすると、ある程度の目安となる。
評価×1.3 路線価×1.2 いずれか高い方がベース

評価証明書に登記簿宅地、現況雑種地として記載してあれば、原則として、評価額でそのまま計算してさしつかえありません。というのは、不動産の表示が評価証明書と登記簿とで相違する場合でも、固定資産課税台帳に評価額を登録後に、地目の変更登記がなされたときなどにかぎり、明白な特別の事情があるものとして、登記官の認定する価格によるとされているからです。このような特別な事情がない限り、評価額でそのまま算出できます。(昭和42.7.22民事甲第2121号 参照)

名古屋法務局管内では、登記申請の際に評価表明書の原本は添付不要。免許税の計算用にコピーはつける取り扱いとなっている。
(特に明文化はされていない)

「店舗居宅」を「居宅」へ変更登記後、所有権移転する場合の建物の評価額は、経年減価で計算した額か、評価証明書の価格のどちらか安い方で計算する。

公衆用道路と近傍宅地

登記簿は宅地となっているのに評価証明書では現況が公衆用道路となっており、非課税扱いとなっている場合、地方税の固定資産税は非課税であっても、国税の登録免許税については非課税の規定がありませんので、所有権移転登記の際には課税されることになります。
この場合、不動産の価格は評価額がないときは近傍宅地価格の100分の30の価格で計算する。
また、登記簿が公衆用道路で、評価証明書の現況が宅地の場合で、非課税の場合も同様です。
ただし、課税価格が記載されている場合は、評価額がそのまま不動産価格となります。なお、どちらも宅地で評価額がない場合は近傍宅地価格相当額が不動産価格となります。(昭和42.7.22民事甲第2121号 参照)

公衆用道路 近傍宅地の30/100  近傍宅地を法務局で指定

用悪水路・ため池と近傍宅地

用悪水路・ため池 近傍類似地の30/100  近傍類似地を法務局で指定
※近傍宅地とは限らないので注意が必要

用悪水路の評価額 基準となる土地が近傍宅地か雑種地か等、事前に確認する必要がある。
(管轄等によって異なる)

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