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登記の先例・登記研究

登記先例と登記研究・法務局の取り扱い

不動産登記の実務では、先例や登記研究で出されている基準にしたがい、手続きが進められていきます。
また、法務局ごとに登記手続きの取り扱いが異なることもあり、慎重に手続きを進める必要があります。
手続きによっては、法務局だけでなく、税務署や県税事務所、市役所などにも取り扱いについて確認する必要もあります。
登記の洗礼や登記研究の中で、よく問題になるものをご紹介します。
実際の手続きについては、それぞれの法務局で取り扱いが異なる例もありますので、管轄の法務局に事前に確認することが重要です。

なお、不動産登記に関する先例集としては、以下の参考書籍があります。

司法書士試験によく出る先例不動産登記法第8版 [ 早稲田司法書士セミナー ]

司法書士試験に使用するための先例集テキストで、多くの重要先例が掲載されており、司法書士試験合格後もそのまま事務所に置いて索引としても使っている方が多くいます。

一括申請

所有者を異にする共同(根)抵当権の変更登記の申請を同一の申請書で申請することができる(「登記研究」第427号103頁)。

印鑑証明書

登記申請に第三者の承諾書や会社の議事録が必要な場合、添付の印鑑証明は原本還付不可。
また義務者としての印鑑証明と併用ができない場合があるので、必要な通数を事前によく確認するよう注意が必要です。

旧住所の印鑑証明書でも有効期間内のものであれば印鑑証明書として使用できる。
ただし、住民票や戸籍の附票などの変更証明書を添付する必要があります。(昭41.1.22民甲第283号 参照)

期間満了

賃借権等の期間満了による抹消登記の原因日付は、期間満了日の「翌日」

買戻特約抹消登記は、原因が「期間満了」でも登記原因証明情報が必要になるので注意が必要。

共有

新築の建売物件の場合、表題登記を共有で行う場合でも、申請人から実印をもらわずとも、業者からの売渡証明に共有者の名前と持分を記載していれば、印鑑証明書が不要。

 

代表者事項証明書(資格証明書)

会社の代表取締役の変更登記を行っている場合、資格証明書を取得することができない。委任状は新代表取締役からの委任となる場合、資格証明書は旧代表取締役では×なので、新代表取締役に差し替えが必要。

数年前に前代表取締役の印鑑が押印された抵当権の解除証書は有効(要閉鎖謄本添付)。
しかし、登記申請には、現代表取締役の委任状が必要。
実務上は、解除証書も委任状もすべてもらいなおすことが多い(大手都銀の場合は、原本があれば1週間ほどで再発行可能)。

登記原因証明情報の作成名義人となる法人の代表者に代わるべき者には、支配人登記がされていない支店長等も含まれる。(登研688号)
・A支店に置かれた支配人が取扱店B支店とする抵当権設定登記申請の委任をすることはできない。 (登研541号)
・銀行の本店の支配人による同行の支店を取扱店とする抵当権の設定登記申請は、受理されない。 (登研523号)
・支配人登記のされていない銀行支店長が作成した弁済証書又は解除証書を登記原因を証する書面として、銀行代表者から抵当権抹消登記申請があつた場所には、受理して差し支えない。(昭58.3.24、民三第2,205号民事局第三課長回答)”

宗教法人

宗教法人が不動産を売却などの処分をする場合、規則に定める決議or責任役員決議+信者への公告(1カ月)が必要。(宗教法人法23条)
境内地・境内建物の場合は、違反すると無効
宗教法人の非課税特例の詳細は、宗教法人の不動産取得と非課税要件をご覧ください。

宗教法人法
(事務の決定)
第十九条 規則に別段の定がなければ、宗教法人の事務は、責任役員の定数の過半数で決し、その責任役員の議決権は、各々平等とする。
(財産処分等の公告)
第二十三条 宗教法人(宗教団体を包括する宗教法人を除く。)は、左に掲げる行為をしようとするときは、規則で定めるところ(規則に別段の定がないときは、第十九条の規定)による外、その行為の少くとも一月前に、信者その他の利害関係人に対し、その行為の要旨を示してその旨を公告しなければならない。
但し、第三号から第五号までに掲げる行為が緊急の必要に基くものであり、又は軽微のものである場合及び第五号に掲げる行為が一時の期間に係るものである場合は、この限りでない。
一 不動産又は財産目録に掲げる宝物を処分し、又は担保に供すること。
二 借入(当該会計年度内の収入で償還する一時の借入を除く。)又は保証をすること。
三 主要な境内建物の新築、改築、増築、移築、除却又は著しい模様替をすること。
四 境内地の著しい模様替をすること。
五 主要な境内建物の用途若しくは境内地の用途を変更し、又はこれらを当該宗教法人の第二条に規定する目的以外の目的のために供すること。
(行為の無効)
第二十四条 宗教法人の境内建物若しくは境内地である不動産又は財産目録に掲げる宝物について、前条の規定に違反してした行為は、無効とする。但し、善意の相手方又は第三者に対しては、その無効をもつて対抗することができない。

住所

住居表示実施地域で同一敷地内に建物が複数立っている場合の住所は、枝番号で分けることができる。
「一丁目1番1号-2」という形式になる。

新築で、新しい住所に移動する際に、住居表示の実施がある場合は、事前に住所の決定という手続きが必要になる。それをしていないと、すぐには住民票の移動ができないので、要注意。

署名証明書

外国人・在外日本人等の場合は、署名証明書(サイン証明書)・在留証明書が必要。
原則として、委任状1通につき1枚(合綴必要)。法務局によっては、別紙タイプでも問題がない場合もあるが、原則として合綴タイプのものを用意する。

登録免許税

売買による所有権移転仮登記後に地目変更した場合の本登記は、原則として、「地目変更後の固定資産評価額」×5/1000となる。

不動産取得税

敷地権なしマンション(土地複数筆)を購入した場合、マンションの敷地として購入したのであれば実際に建物がのっていない土地も減税対象に含まれる。

贈与税

父所有の既存建物につき、息子のお金で増築した場合には、表題部変更登記完了後、所有権一部移転により、父から息子へ持分を移転登記する。
登記原因は「代物弁済」or「真名回復」となる。
名義の割合は、既存建物の実勢価格と増築費用の比例按分でつける。
実勢価格の参考として、評価額を参考にするということも一つの選択肢としてある。
この場合に、登記をしておかないと、息子から父への贈与とみなされ、贈与税が課される可能性がある。

解除

建売案件において、表示登記後に契約解除があった場合、保存登記→所有権抹消の流れで、登記申請する。所有権抹消登記には、登記原因証明情報も必要となる。

賃借権・借地権

普通借地の上に、事業用転貸は有効である。
普通借地権>事業用借地権 のため

賃借権設定の存続期間の登記例

●年●月●日から20年間
●年●月●日から●年●月●日まで

存続期間の開始日が、賃借権設定契約日より後の場合→賃借権設定登記申請は、存続期間の開始日以降に提出必要(民事法務第134号 法務省民事局第三課 秦愼也)※原典確認できず

未成年者の登記名義人

売主が未成年者で法定代理人がつく場合でも、未成年者の戸籍・印鑑証明書・住民票等の現住所がわかる書類が必要になる場合がある
(法定の添付書面だけでは、現住所が判明しないため)

会社と取締役の利益相反取引

利益相反取引の場合の、取締役会に出席した取締役の議決権について
http://blog.goo.ne.jp/hiromi4649isyu/e/da41b3b73558ddff28b210eaa4f100d0

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